Գումար վաստակելով անշարժ գույքի ներդրումներից

Ինչ վերաբերում է անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու գումար վաստակելուն, ապա դա անելու մի քանի եղանակ կա: Չնայած հասկացությունները պարզ են հասկանալու համար, մի խաբվեք այն մտքին, որ դրանք կարող են հեշտությամբ կիրառվել և գործադրվել: Անշարժ գույքի հիմունքների ըմբռնումը կարող է օգնել ներդրողներին աշխատել իրենց եկամուտներն առավելագույնի հասցնելու համար: Անշարժ գույքը ներդրողներին տալիս է պորտֆելի ակտիվների մեկ այլ դաս, մեծացնում է դիվերսիֆիկացիան և ճիշտ մոտեցման դեպքում կարող է սահմանափակել ռիսկերը:

Երեք հիմնական եղանակ կա, որ ներդրողները կարող են անշարժ գույքից գումար վաստակել.

1. Գույքի արժեքի բարձրացում
2. Վարձակալության դիմաց գույքը վարձակալության տալով գանձված եկամուտները
3. Անշարժ գույքից կախված բիզնեսի գործունեությունից ստացված շահույթ

Իհարկե, միշտ կան անշարժ գույքի ներդրումներից ուղղակի կամ անուղղակիորեն շահելու այլ եղանակներ, օրինակ `սովորել մասնագիտանալ ավելի էզոտերիկ ոլորտներում, ինչպիսիք են հարկային գրավի վկայագրերը: Այնուամենայնիվ, վերը թվարկված երեք կետերը կազմում են անշարժ գույքի արդյունաբերության մեջ ստացված պասիվ եկամուտների և վերջնական կարողությունների գերակշիռ մասը:

Անշարժ գույքի գույքի արժեքի բարձրացում

Նախ, կարևոր է, որ դուք հասկանաք, որ գույքի արժեքները միշտ չէ, որ աճում են: Ակտիվների ավելացման այս պակասը կարող է ցավալիորեն ակնհայտ դառնալ այնպիսի ժամանակահատվածներում, ինչպիսիք են 1980-ականների վերջը և 1990-ականների սկիզբը, և 2007-2009 թվականներին, երբ անշարժ գույքի շուկան փլուզվեց: Փաստորեն, շատ դեպքերում գույքի արժեքները հազվադեպ են հաղթահարում գնաճը. միջին գները տնտեսության մեջ:

Օրինակ, եթե դուք ունեք $ 500,000 գույք, և գնաճը 3% է, ձեր գույքը կարող է վաճառվել $ 515,000 ($ 500,000 x 1,03%), բայց դուք ավելի հարուստ չեք, քան նախորդ տարի եք: Այսինքն ՝ դուք դեռ կարող եք գնել նույն քանակությամբ կաթ, հաց, պանիր, յուղ, բենզին և այլ ապրանքներ (ճիշտ է, պանիրն այս տարի կարող է իջնել, իսկ բենզինը ՝ բարձր, բայց ձեր կենսամակարդակը կմնա մոտավորապես նույնը): Պատճառն այն է, որ $ 15,000 շահույթը իրական չէր: Այն անվանական էր և իրական ազդեցություն չուներ, քանի որ աճը պայմանավորված էր ընդհանուր գնաճով:

Գնաճ և ներդրումներ անշարժ գույքում

Երբ գնաճ է տեղի ունենում, դոլարն ավելի քիչ գնողունակություն ունի: Դա տեղի է ունենում այն ​​պատճառով, որ կառավարությունը ստիպված է տպագիր փող ստեղծել, երբ ավելի շատ ծախսեր է կատարում, քան հարկերն է վերցնում: Մնացածը հավասար է, ժամանակի հետևանքով, սա հանգեցնում է յուրաքանչյուր գոյություն ունեցողի: դոլարը կորցնելով արժեքը և դառնալով ավելի քիչ արժեք, քան նախկինում էր:

Անշարժ գույքի ամենախելացի ներդրողները կարող են գումար աշխատել անշարժ գույքում միջոցներից մեկը `օգտվել իրավիճակից, որը կարծես թե աճում է մի քանի տասնամյակը մեկ: Դա նրանք անում են, երբ կանխատեսվում է, որ գնաճը կգերազանցի երկարաժամկետ պարտքի ներկայիս տոկոսադրույքը: Այդ ընթացքում կարող եք գտնել մարդկանց, ովքեր ցանկանում են խաղադրույքներ կատարել ՝ գույք ձեռք բերելով, փոխառություն վերցնելով գնումները ֆինանսավորելու համար, և այնուհետև սպասելով գնաճի աճին: ,

Գնաճի բարձրանալուն պես ՝ այս ներդրողները կարող են մարել հիփոթեքը շատ ավելի քիչ արժողությամբ դոլարով: Այս իրավիճակը խնայողներից փոխանցում է պարտապաններին: Դուք տեսել եք, որ շատ անշարժ գույքի ներդրողներ այս եղանակով գումար են վաստակում 1970-ականներին և 1980-ականների սկզբին: Գնաճը դուրս էր գալիս վերահսկողությունից, մինչ Փոլ Վոլկեր-կրտսերը ՝ Դաշնային պահուստային համակարգի նախագահ 1979-ից 1987 թվականներին, իր մեջքը վերցրեց 2x4 և բերեց այն: վերահսկողության տակ ՝ կտրուկ բարձրացնելով տոկոսադրույքները:

Ycիկլիկորեն ճշգրտված գլխարկի փոխարժեքի գնումներ

Խաբեությունն այն է, որ գնելը, երբ գրավիչ է ցիկլիկորեն ճշգրտված գլխարկի դրույքաչափերը `անշարժ գույքի ներդրման եկամտի տոկոսադրույքը: Դուք գնում եք, երբ կարծում եք, որ կա որոշակի պատճառ, որ որոշակի անշարժ գույքի մի օր մի օր արժե ավելին, քան ցույց է տալիս, որ դա միայն ներկայիս գլխարկի տոկոսադրույքն է:

Օրինակ, անշարժ գույքի մշակողները կարող են ուսումնասիրել նախագիծ կամ մշակում, այդ ծրագրի շուրջ տնտեսական իրավիճակ կամ գույքի գին և որոշել վարձակալության ապագա եկամուտը `ընթացիկ գնահատումն ապահովելու համար: Ընթացիկ արժեքը, հակառակ դեպքում, կարող է թվալ չափազանց թանկ `հիմնվելով զարգացման ընթացիկ պայմանների վրա: Այնուամենայնիվ, քանի որ նրանք հասկանում են տնտեսագիտությունը, շուկայի գործոնները և սպառողները, այդ ներդրողները կարող են տեսնել ապագա շահութաբերություն:

Հնարավոր է ՝ տեսել եք, որ ահավոր հին հյուրանոցը մի մեծ կտորի վրա վերածվում է աշխույժ առևտրի կենտրոնի, որի գրասենյակային շենքերը սեփականատիրոջ համար զգալի վարձավճարներ են դուրս բերում: Բացակայելով այդ դրամական միջոցների հոսքերին, զուտ ներկա արժեքին, դուք ինչ-որ չափով շահարկում եք շահագրգռվածություն, անկախ նրանից, թե ինչ եք ինքներդ ձեզ ասում: Ձեզ անհրաժեշտ կլինի անվանական արժույթով կա՛մ էական գնաճ, եթե գնում եք ֆինանսավորելու համար պարտք եք օգտագործում, որպեսզի ձեզ փրկեն: Կարող եք նաև կախված լինել ինչ-որ ցածր հավանականության իրադարձությունից, որը կաշխատի ձեր օգտին:

Վարձույթը որպես անշարժ գույքի ներդրում

Վարձ գանձելուց գումար վաստակելն այնքան պարզ է, որ յուրաքանչյուր 6-ամյա երեխա, ով երբևէ խաղացել է «Մենաշնորհ» խաղ, ներքին մասշտաբով հասկանում է, թե ինչպես են գործում հիմունքները: Եթե ​​դուք տան, բազմաբնակարան շենքի, գրասենյակի շենքի, հյուրանոցի կամ անշարժ գույքի ցանկացած այլ ներդրման տեր եք, կարող եք գանձել վարձավճարով մարդկանցից, որպեսզի թույլ տան նրանց օգտագործել գույքը կամ հաստատությունը:

Իհարկե, պարզն ու հեշտը նույնը չեն: Եթե ​​բազմաբնակարան շենքերի կամ վարձակալած տների սեփականատեր եք, կարող եք ինքներդ ձեզ զբաղվել ամեն ինչով ՝ սկսած կոտրված զուգարաններից մինչև լաբորատորիաներ աշխատող վարձակալներ:Եթե ​​ստրիպ-մոլեր կամ գրասենյակային շենքեր ունեք, գուցե ստիպված լինեք գործ ունենալ այն բիզնեսի հետ, որը ձեզնից վարձակալած սնանկ է դառնում: Եթե ​​դուք արդյունաբերական պահեստներ ունեք, կարող եք հայտնվել շրջակա միջավայրի հետաքննության առջև ՝ ձեր գույքն օգտագործած վարձակալների գործողությունների համար: Եթե ​​պահեստային միավորներ ունեք, գողությունը կարող է մտահոգիչ լինել: Վարձույթով անշարժ գույքի ներդրումներն այն տեսակը չեն, որով կարող եք զանգահարել և ակնկալել, որ ամեն ինչ լավ կընթանա:

Ներդրումները համեմատելու համար օգտագործեք Cap Rate- ը

Լավ նորությունն այն է, որ առկա են գործիքներ, որոնք ավելի հեշտացնում են անշարժ գույքի հավանական ներդրումների համեմատությունը: Դրանցից մեկը, որը ձեզ համար անգնահատելի կդառնա անշարժ գույքից գումար վաստակելու ձեր որոնման ընթացքում, հատուկ ֆինանսական գործակից է, որը կոչվում է կապիտալիզացիայի տոկոսադրույք (գլխարկի տոկոսադրույք): Գլխարկի դրույքաչափերը ցույց են տալիս առևտրային անշարժ գույքի ներդրման եկամտի տոկոսադրույքը, որն իր հիմքը վերցնում է գույքի արտադրած զուտ եկամտից:

Եթե ​​մի գույք տարեկան վաստակում է 100,000 ԱՄՆ դոլար և վաճառվում է 1 000 000 ԱՄՆ դոլարով, ապա շահույթը ($ 100,000) կբաժանեք գնի վրա ($ 1,000,000) և կստանաք 0,1, կամ 10%: Դա նշանակում է, որ գույքի գլխամասային տոկոսադրույքը 10% է, կամ, որ դուք կվաստակեք ձեր ներդրման ակնկալվող 10% -ը, եթե անշարժ գույքի համար վճարեք ամբողջությամբ կանխիկ և առանց պարտքերի:

Asիշտ այնպես, ինչպես բաժնետոմսն, ի վերջո, արժե միայն իր զեղչված դրամական հոսքերի զուտ ներկա արժեքը, անշարժ գույքն էլ, ի վերջո, արժե համադրություն `

• Օգտակար հատկություն, որը գույքն առաջացնում է իր սեփականատիրոջ համար
• Generaուտ ներկա դրամական հոսքերը, որոնք առաջացնում է, համեմատած վճարված գնի հետ

Վարձույթի եկամուտը ՝ որպես անվտանգության սահման

Վարձույթից ստացված եկամուտը կարող է լինել անվտանգության սահման, որը պաշտպանում է ձեզ տնտեսական անկումների կամ փլուզումների ժամանակ: Անշարժ գույքի ներդրումների որոշակի տեսակներ կարող են ավելի հարմար լինել այդ նպատակի համար: Վարձակալությունները և վարձավճարները կարող են լինել համեմատաբար անվտանգ եկամուտ:

Վերադառնալու մեր ավելի վաղ քննարկմանը. Անշարժ գույքի գրասենյակային շենքերից գումար վաստակելու մարտահրավերների մասին, կարող է լինել մեկ օրինակ: Սովորաբար այդ հատկությունները ներառում են երկարաժամկետ, բազմամյա վարձակալություններ: Գնեք մեկը ճիշտ գնով, ճիշտ ժամանակին և ճիշտ վարձակալողի և վարձակալության ժամկետայնությամբ, և կարող եք նավարկել անշարժ գույքի փլուզման միջով: Դուք հավաքում էիք միջինից բարձր վարձավճարների չեկեր, որոնք ձեզանից վարձակալող ընկերությունները դեռ պետք է տրամադրեն իրենց կնքած վարձակալության պայմանագրի պատճառով, նույնիսկ այն դեպքում, երբ այլ վայրում ցածր տոկոսադրույքներ կան: Սխալ արեք, չնայած, և շուկայի վերականգնումից շատ ժամանակ անց կարող եք արգելափակվել ենթածրագրի վերադարձի ժամանակ:

Գումար անշարժ գույքի բիզնեսի գործառնություններից

Անշարժ գույքի ներդրումներից գումար վաստակելու վերջին միջոցը ներառում է հատուկ ծառայություններ և բիզնես գործունեություն: Եթե ​​հյուրանոց ունեք, հնարավոր է ձեր հյուրերին պահանջվող կինոնկարներ վաճառեք: Եթե ​​գրասենյակի շենք ունեք, հնարավոր է փող աշխատեք վաճառող մեքենաներից և ավտոտնակներից: Եթե ​​մեքենայի լվացման սեփականատեր եք, կարող եք գումար աշխատել ժամանակի վերահսկվող փոշեկուլներից:

Այս ներդրումները գրեթե միշտ պահանջում են ենթաբնագիտության գիտելիքներ: Որպես օրինակ, որոշ մարդիկ իրենց ամբողջ կարիերան անցկացնում են մասնագիտանալով ավտոլվացման կետերի նախագծման, կառուցման, տիրապետման և շահագործման մեջ: Նրանց համար, ովքեր բարձրանում են իրենց ոլորտի գագաթը և հասկանում են որոշակի շուկայի խճճվածությունները, փող աշխատելու հնարավորությունը կարող է անվերջ լինել:

Անշարժ գույքի ներդրման այլ գաղափարներ

Դեռևս, ներդրումների այլ հնարավորություններ էլ կան անշարժ գույքում: Դուք կարող եք ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի ներդրումների հավատարմագրերում (REIT): Հրապարակային առևտրով վաճառված REIT- երը թողարկում են բաժնետոմսեր և վաճառվում բորսայում, մինչդեռ մասնավոր REITs կամ առևտրային REITs մատչելի չեն ցանկացած բորսայում: Բոլոր տեսակի REIT- ները կենտրոնանալու են անշարժ գույքի շուկայի որոշակի ոլորտների վրա, ինչպիսիք են ծերանոցները կամ առևտրի կենտրոնները: Կան նաև մի քանի փոխանակվող ֆոնդեր (ETF) և փոխադարձ ֆոնդեր, որոնք ուղղված են անշարժ գույքի ներդրողին ՝ ներդրումներ կատարելով REITs և այլ ներդրումներ անշարժ գույքի ոլորտում: